El mercado inmobiliario peruano experimenta un crecimiento impulsado por la demanda de vivienda social, lo que ha favorecido la incorporación de nuevas alternativas de inversión formal al sistema financiero, entre ellas el crowdfunding inmobiliario. Esta modalidad, que permite a particulares convertirse en acreedores de proyectos habitacionales y obtener rentabilidades de hasta el 24% anual, está en plena expansión en el país.
Aunque el crowdfunding inmobiliario tiene más de dos décadas de presencia en Estados Unidos y Europa, en Perú es una tendencia relativamente reciente. La regulación específica ingresó en 2022, tras la autorización de la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) de las primeras plataformas bajo normas similares a las de las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (SAFI). En 2023, la SMV elevó el límite de financiamiento por proyecto a 1,500 UIT, aproximadamente S/8.250.000, permitiendo mayor escala y diversificación.
Este mecanismo canaliza principalmente recursos hacia promotoras de vivienda social, facilitando el financiamiento de proyectos con colectas promedio de S/250.000. Algunos proyectos alcanzan hasta 2,000 viviendas y se proyecta que en el futuro puedan llegar a financiar entre 4,000 y 6,000 unidades habitacionales. La necesidad de vivienda en Perú supera las 2 millones de unidades, según cifras del sector, lo que garantiza la continuidad y expansión de esta modalidad.
Las promotoras inmobiliarias que participan en crowdfunding operan bajo programas del Fondo MiVivienda y bonos como el ABN (Adquisición de Vivienda Nueva), con un bono promedio de S/50.000. Esto facilita el acceso a soluciones habitacionales formales, con cuotas mínimas para las familias. Las inversiones se concentran en proyectos en provincias, especialmente en la costa norte (Trujillo, Chimbote, Piura), la Amazonía y, en menor medida, el sur del país.
Los diferentes desarrollos varían en tamaño, desde conjuntos de 20 viviendas hasta grandes proyectos de 2,000 unidades, con tendencia hacia proyectos de mayor tamaño y un impacto social más significativo, según explica Valentín Bonnet, cofundador de Inversiones IO.
El sector registra un crecimiento explosivo: en 2024, la firma canalizó S/40 millones en préstamos; en 2025, S/80 millones; y para 2026, la meta es alcanzar los S/200 millones. Esta inversión corresponde en promedio al 5% del valor total de cada proyecto, permitiendo a las promotoras financiar las etapas iniciales antes de acceder a financiamiento bancario tradicional.
La rentabilidad del crowdfunding inmobiliario llega a alcanzar el 24% anual, siendo mucho mayor que la de productos financieros tradicionales, debido a la naturaleza del préstamo y a la condición de vivienda social. Los plazos de estos créditos oscilan entre tres y seis meses, favoreciendo una rápida rotación del capital y atrayendo cada vez más interés de pequeños inversionistas.
Además, la baja morosidad en el sector, entre 2% y 3%, favorece la confianza en estas plataformas, gracias a la evaluación rigurosa del riesgo de los promotores y la diversificación de proyectos. El ticket promedio invertido por usuario ronda los S/8.000, aunque la participación mínima regulada es de S/20, y algunos inversionistas aportan sumas que alcanzan varios millones, evidenciando la democratización del acceso a la inversión en bienes raíces.
El experto destaca que la regulación de la SMV establece que la inversión en plataformas de crowdfunding no debe superar el 20% del patrimonio de cada inversionista. Para facilitar la liquidez, estas plataformas han desarrollado mecanismos como la cesión de participación a través de listas de difusión, que funcionan como un mercado secundario interno.
El avance de la tecnología y la automatización son claves para escalar el modelo y responder a la creciente demanda, con una regulación en evolución que busca fortalecer la transparencia y protección para los inversionistas. Al ser menos sensible a la coyuntura política o internacional, el crowdfunding inmobiliario destaca por su carácter estructural, especialmente en zonas fuera de Lima, donde la migración y el desarrollo urbano generan una alta demanda.
El sector prevé un crecimiento acelerado en los próximos años, con la intención de ampliar tanto el número de proyectos como el volumen invertido. Valentín Bonnet concluye que la expansión de la vivienda social y el uso de mecanismos como el crowdfunding son estratégicos para canalizar inversión privada, reducir el déficit habitacional y fortalecer el mercado inmobiliario formal en zonas con alta demanda.
